如果仅仅按贷款基准利率算， 30年房贷期限，120万本金，等额本息还款，商业房贷利率上浮15%，4.9%×（1+15%）=5.64%； 二套房首付三成，利率上浮20%，4.9%×（1＋20%）＝6.88% 如果加上融资成本，比如资金成本3.5%，那商贷利率就是5.64%＋3.5%［1＋（1＋20%）／(1＋15%)］=7.1%
二套房首付款六成，利率上浮30%，4.9%×（１＋30%）＝6.37% 如果再加上运营成本、风险成本，这个贷款产品就完全没有任何吸引力了。 目前房地产融资市场上各种理财产品非常多，报价也各异，需要具体问题具体分析。 这里没有考虑时间价值，在30年里，6.37%的利率要比5.64%高得多。
如果考虑时间价值，情况又会不同。假如年化收益达到4%，那么利率只要控制在5.6%以内就有吸引力。 因此对于开发商来说，如何选择融资渠道，如何协调好各融资渠道的成本，是非常重要的问题。
宇文宸逸优质答主一、开发贷的基本要素
1、资金方来源：一般是商业银行（股份制或国有大行为主）低成本负债资金，银行一般会根据风险调整定价机制，以基准上浮10-30%为常态。城商行会高一些，20%-50%都有可能。大型开发商可以申请发改委企业债、证监会企业债、中期票据等，成本相对低一些，大概5-10%，可以再给3-5%的浮动。
2、杠杆倍数：这个也叫资金方投入的股权性资金。就是资金方投资企业股本权益，根据股份比例分红。这个一般叫明股实债。目前银行表内有部分理财资金可以投资这部分权益，有部分投资的是券商资管或者信托的财产权计划。杠杆倍数从总行大战略客户2.5倍到分行的2.2倍不等。
3、还款方式：这个还款方式，目前主流的开发商是分三段摊还本金。第一阶段一般是拿地后的1-2年，这个期间只还利息，第二阶段一般是项目开盘到封顶，这个阶段会摊还本金，第三阶段一般是封顶后开始分月等额本息。当然，从贷款发放期间，根据贷款协议，一般会约定还一部分本金。
二、计息方式
银行放款一般是会根据进度分期放款，所以计息也按照不同节点分别计息。
比如放款A，是拿地款，根据提款确认单，确认支付开发商的拿地款，那么这个计息的起息日就是开发商拿到拿地款后的第一天，计息标准一般按照浮动上浮的价格计息（比如上浮15%，那么就是4.9*1.15=5.6）。
