中国的房地产泡沫什么时候会破？
最近看了很多关于房地产泡沫的文章，很多分析很客观。我也来写一篇，不过可能角度有点特别。 先给出结论，房地产泡沫一定破了，只是时间早晚问题。而且破的方法很可能有很多，不止一种。 先说为什么一定会破，这很简单，因为任何事物都会随着时间流逝而贬值，房价也不例外。现在国家GDP年均增速是7%左右（2014年增速为7.3%），物价上涨幅度也要高于这个数字。
假如某个城市房价起步价5000一平米，总价50万。那么3年后，按GDP平均增速计算，价格应该是6500一平米，总价应该为65万。如果考虑利息，假设贷款买房，商业房贷利率上浮10%，即5.39%，首付三成，30万房贷，三十年期，等额本息还款。则月供1886元，利息总额47万多，比原价多支出17万多元。
如果房价不涨，仅仅GDP和物价上涨，那么只要三年连续按时还贷，每月还的1886元里面，本金部分就能抵减房屋原值，最后损失的还是开发商。所以开发商必然会通过涨价的方式来弥补利息损失，也就是说房价必须上涨超过GDP和物价水平才能弥补上述损失，否则必然亏损。 有人说，那我公积金贷款呢，利率只有3.25%。首先，公积金贷款利率低是相对于商业贷款来说的，目前基准利率是4.9%，商贷用户房贷利率至少是在基准利率基础上浮百分之十。其次，公积金虽然利率低下，但是有额度限制，并且使用年限只能是15年，过了15年剩余贷款金额需要一次性还清。最重要的是，公积金只能用于住房方面，如果是商用房产，即使同样付了首付，借了贷款，也无法使用公积金钱。
再来说说破法的问题。前面说了，房价必须上涨超过GDP和物价水平才能抵消购房者还贷的损失，否则就会亏损。于是问题就变成了，当房价跌到哪个点位的时候，GDP和物价的增幅能够补回来？这个点位大概就是房地产泡沫破灭的临界点。
之前有很多观点都指出，CPI涨幅、居民杠杆率等等都是判断房地产泡沫大小的参考因素。我觉得都不正确。这些数字只是表像，并不能反映背后真正的原因。之所以现在的GDP总量和人口在不断增加，原因在于我们加入WTO之后，劳动力成本和土地成本都在急剧下降，也就是我们常说的“产能过剩”。
生产能力越强，越能承受房价下跌的风险。因为一旦房价下跌，最先受损的是二手房交易，而对新房交易影响不大。对于产能过剩的行业而言，新房销售和二手房交易都会受到冲击，因此总GDP的增长会受到负面影响。而对于那些产能不足的领域比如互联网、高端设备制造等，房价下跌对他们几乎没有影响，甚至还能得益于竞争压力变小。于是我们能得出这样的结论：GDP增长速度快于房价增长的行业，受房地产拖累的影响就大；GDP增长速度慢于房价增长的行业，受房地产拉动的影响就大。