基础设施基金运行原理？
“公募REITs”是最近特别火的一个新基金品种，那么它到底“新”在哪里呢？ 说它新，主要是指它与传统的公募基金不一样的地方在于，它通过“持有不动产——产生现金流——分配收益”来给投资者提供长期稳定的利息收入和资本增值。
从资产类型来看，它是投资基金中“另类资产管理”的重要组成部分（另一类包括私募股权、创投基金等）；从底层证券来看，它又是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）进入中国境内的重要载体。 REITs最早起源于美国。1960年，美国国会通过了《美国国内税收法》修正案，规定对于房地产贷款损失可以计提递延所得税资产进行抵扣，这为REITs的发展创造了有利条件。随后，美国国会于1968年和1976年分别通过了《住房所有权和投资免税法案》及《居民投资公司减税法案》进一步鼓励REITs发展。目前，美国的REITs市场规模已达到2万亿美元，在全球范围内处于领先位置。
近年来，随着中国经济结构的调整和转型，房地产行业的宏观调控不断强化，我国城镇化进程不断加快，基础设施投融资机制改革日益重要。基于此，我国推出了以公募REITs为代表的基础设施金融产品，并陆续在债券市场发行了多期基础设施REITs。这些产品通过对具有良好流动性和盈利能力的基础设施资产进行结构性重组，满足人民群众财产增长的需要，同时也满足国家调控需要。
公募REITs与基础设施债券的区别是什么？ 为什么选择以公募REITs作为基础设施投融资的金融产品工具？ 首先，从法律形式上来看，公募REITs属于发行上市交易的基金产品，可以在交易所市场中进行公开交易，其流动性较好；而基础设施债券则属于企业债务融资的工具，通常为非公开发行，在市场中的交易方式较为单一，且债券的利率一般由市场而定，价格波动较大。其次，从收益水平上看，公募REITs可以通过收取所投资项目产生的经营性收益来获得相对稳定的收益，而且部分项目还可以通过拆分转让等方式进行套利，从而提高基金的收益率；但基础设施债券往往依赖于项目的盈利情况进行还本付息，周期较长，收益的不确定性也相对较高。 最后，从投资方向上来看，公募REITs的投资范围原则上限定为基础设施行业，可投资的资产标的较为固定；而基础设施债券的资金运用更加灵活，在项目投资上可以根据项目进展情况灵活调拨，适当拓宽债券资金的用途，但是二者最终的投资领域都有法律法规予以限制。