工行质押贷款怎么贷？
工行的抵押贷款业务分两部分，一部分是房产抵押消费贷款，另一部分是房产抵押经营贷款 1.客户向银行申请抵押贷款时，银行会先评估客户抵押的房产价值，同时结合还款能力、信用状况等确定最终放款额度；
2.贷款审批通过后，银行与客户签订合同，并办理抵押登记等相关手续；
3.银行取得他项权利证后发放贷款至客户的账户中。 下面具体介绍一下这两个产品的区别和办理流程。 一、房产抵押消费贷款 以住房作为抵押物，用来购买家具、家用电器、汽车等大型耐用品或旅游、留学、就医、家政等服务消费，办理的抵押贷款，叫做“房产抵押消费贷款”。其特点是：贷款金额较大、贷款用途相对集中。 办理该贷款业务，借款人需具备以下条件：一是年满十八周岁，具有完全民事行为能力的自然人；二是持有有效身份证件；三是有稳定的收入来源和按时偿还贷款本息的能力；四是借款人和抵押人必须是同一人；五是能够提供银行认可的资产作为抵押；六是银行规定的其他条件。 目前，各家银行的房产抵押消费贷款产品要求略有差别，但主要包含以下要素：
贷款期限：一般不超过十年，其中，抵押房用于自住且与商铺使用混合的，贷款期限最长不超过二十年，以所购车辆作为抵押的，贷款期限最长不超过三年。
贷款利率：按人民银行规定的利率执行，每年年初调整一次。
担保形式：房产抵押，须为住宅或商业用房，以房屋所有权证及土地使用权证作抵押；商品房按揭中的房产，可以该套房屋的房地产权证复印件（原件需在银行存留）和销售合同复印件加盖开发商公章及售房发票复印件加盖公章做抵押；已购公有住房（房改房）可抵押，需提供房屋权属证书原件及复印件。
申请材料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明、银行流水、房屋所有权证、土地使用权证、抵押物或质物清单、权属证明文件、有处分权人出具的同意抵押/质押的证明、贷款机构要求的其他证明材料。 二、房产抵押经营贷款 用企业(工商营业执照)或其他金融机构的经营资质做抵押，贷款资金用于企业经营，称为"房产抵押经营贷款"。其特点是：贷款金额较大，贷款用途灵活。 办理此贷款业务，借款人需具备以下条件：
一是经工商管理部门核准登记的企业法人及其分支机构、合伙企业、个体户业主;
二是拥有良好的个人信誉，有按期偿还贷款本息的能力;
三是能提供银行认可的抵押物； 四是银行规定的其他条件。 银行在批核贷款前，会通过外部评级公司对企业及其担保人的资信情况进行评估，根据评估结果确定最终的授信额度。
由于银行贷款额度是依据企业的财务状况、资产负债情况、现金流等情况综合考量的结果，因此即使同一地区的企业，因为借贷数额往往也存在较大差异。
目前各商业银行的房产抵押经营贷款产品的要求比较类似，主要包括以下几个方面：
贷款期限：除个别银行另有规定外，房产抵押经营贷款的期限一般为1年~30年，单笔贷款到期之日不超过30年。其中，抵押房屋建造时间不能超过30年，且为刚建成不久的物业。对于二手楼按揭贷款，银行多要求房产竣工时间不超过5年。
贷款利率：按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，基准利率发生变化时，利率随之调整。 担保方式：房产抵押，须为商用房屋；以土地、厂房等建筑物及未取回的他项权利证进行抵押的，应到相关的登记部门办理抵押登记手续，取得他项权利证。
申请材料：借款人身份证件、户口簿、婚姻状况证明、收入证明、银行流水单、营业执照副本复印件（加盖法人印章）、组织机构代码证复印件、税务登记证复印件、贷款用途证明、房屋所有权证及国有土地使用证、保险单及其他符合监管要求的凭证。