北京2手房会跌还是涨？
最近很多朋友问我，在北京买房合适吗？我总结了一下，主要是以下这么几种情况的朋友 1、北京的土著，想置换一下房子，手中有一套或两套市区老破小；
2、北上深工作，在京无房的年轻人，考虑在新房期房或者二手房中购买一套，作为自己的第一套住房；
3、手握几十万首付，在京无房，但具有北京户口的单身或者家庭，因为限购政策，暂时无法再购买第二套房产；
4、京外有钱人，不介意房屋品质、地段，只看重学区房价值的人。 以上四种人，在目前的楼市情况下，各有所求，但也都有共同的顾虑——房价还会涨吗？ 现在买是不是最低点了，以后会不会更贵？ 在解答这个问题之前，先说一下本人对楼市的看法 中国房地产的拐点已经出现，这个拐点就是城镇化进程的放缓。
改革开放40年，我国城镇化管理模式从18%上升到60%左右，进入城市的人口平均每年约1500万，这促使了我国的房地产行业迅猛发展。
然而自2017年起，国内人口出生率连续4年下降，到2019年只有千分之八点五，根据联合国《世界人口展望》预测，2020年中国人口将开始负增长。人口增长率降低甚至变为负值意味着什么？这意味着城市化进程已经来到了它的末期阶段，城市的扩张已经没有了过去那种汹涌澎湃的力量。
作为一个经济发展引擎，过去房地产行业对GDP贡献率高达30%以上，如今这个数字仍然有7%-8%，可以预见在全面放开生育和人口老龄化的大背景下，房地产在GDP中的占比会逐渐降低，直至到达一个平衡点。（详情可以观看我之前做的视频） 所以从宏观上来看，中国的房地产市场总体上是趋于稳定的。 但不可否认的是，由于供给关系的变化，热点城市和部分普通城市的新房价格存在继续上涨的可能，而下跌的主要是那些供需失衡的远郊区新房和二手房。 从需求层面来看，改善型需求（置换)是存在的，毕竟现在居民生活的质量和过去比有了很大的提高，换好房子的愿望也更加强烈，但我并不认为置换会像过去那样野蛮生长。
以北京为例，很多人手里握有两套甚至多套市区老破小，这些人的第一选择不是置换，而是置换+按揭。因为按照现在的行情，老破小的升值空间远远比不上新楼盘，置换出来的资金如果用于按揭贷款购买新房，虽然要多还一些利息，但是新房的价值是会高于老破小的。而且北京户籍家庭的住房数量本来就有限，除了几套房的资产富人之外，大多数家庭都是只有一套或者两套，那么只要卖一买一，基本上相当于换房了。所以未来几年，置换市场应该会有不错的表现。
对于想要购买新房或者二手房的自住型客群来说，当前应该是最好的机会。一方面信贷环境持续宽松，房贷利率持续走低，另一方面各地楼市政策频出，放松调控的信号明显。这两个因素一定会促进新房和二手房的交易量进一步增加。
最后来说说大家最关心的一点，现在买是不是最低的点了，以后会不会更贵？ 我们常说一句话，买的越早越便宜，买的越迟就越贵。这句话其实很符合经济学的原理，在供求关系中，供小于求的时候，商品的价格就会上升，反之供大于求，价格就会下降。
目前新房市场存在着严重的供需不平衡，特别是热点区域，所以价格上涨是有基础的。 那二手房呢？二手房的市场主要受金融杠杆的影响较大，房贷利率的下降必然会导致二手房交易量的上升，从而带动价格的回升。 但是要提醒一点，不管未来的房价是升是降，该交的税费是不能少的，该缴纳的土地出让金也是不能免的。