上海会房地产泡沫吗？
谢邀！ 作为在长三角区域工作生活的非资深炒房客，对这波行情有一些自己的思考。 首先明确一点，任何市场都有投机者，中国楼市自然也不例外；但中国的楼市又有着明显的特征，那就是政府之手深不可测，这会导致两种结果，一是炒房团被狠狠打击（深圳），二是地方政府被牢牢束缚（苏州）。作为一个普通的投资者，我们既需要看清楼市的上涨动力——供需关系，更需要了解影响楼市的深层力量——金融和土地政策。下面我结合几个城市的情况简单分析下。
一、需求侧：人口与资金 在讨论一个城市的房产投资价值时，最重要的是什么？我认为是人口与资金。因为人口就意味着需求和购买力，而资金则是推动房价上涨的直接动力。 先看人口，一个城市的流入人口越多，该城市的房产投资价值就越高。因为人的需求是有差别的，买房只是其中一项需求，还有出行、教育、医疗等需求。随着人口的流入，这些相关需求都会增加，继而带动该城市房价的上扬。以杭州为例，2016年杭州净流入人口43.58万，而到2017年一季度就已经达到104.67万。
除了看人口总数，还要看人口的增量，一般来说，一个城市每年新增的人口数量要达到其住房需求的3%～5%，这个数值才是比较健康的。如果这个数字达不到，说明这座城市的人才引进计划没有做好或者没有做好人才落户工作，相应的，房子的投资价值就会打折扣。 从上图可以看出，一线城市和个别二线城市净流入人口数量还是比较大的，如广州、郑州、武汉甚至出现负增长，这说明这些城市在引入人才的方面并没有做好。至于那些人口出现锐减的城市，如青岛、天津、济南，则需警惕人口红利消失的风险。
其次看资金。对于一个城市房市来说，最直接的资金来源就是外来投机性购房，所以观察一个城市的炒房温度，看这个城市的二手房交易量和价格即可。从下图可以看出，当前全国大部分城市的二手房成交量都属于高位运行，只有少数城市(如深圳)还保持理性。
需要提醒的是，对于投资者来说，一定要选择好标的资产，也就是要选择那些需求旺盛、供应不足的区域和投资产品。以杭州为例，未来科技城的新房限价几乎低于周边二手房价格，而且区域交通和配套规划较好，势必引起抢购，而投资客恰恰最喜歡这种供不应求的感觉。相反，一些远郊地区新房虽然供给量大，但是周边有产业布局，随着基建投入，未来预期良好，这时投资客反而持谨慎态度。所以，懂行的人自然能选到好的标的资产。
二、供给侧：土地和金融 一个健康的房地产市场，应该是由市场主导的供求平衡。但是在中国，这个市场的决策权却主要掌握在政府手里。于是，政府之手就决定了这个市场到底是不是“健康”。那么，哪些信号能够反映政府的意图呢？在我看来，土地政策和金融政策是最直接的信号。
先说土地政策，一个城市土地出让面积和价钱的涨跌都能反映出这个城市的土地供给意愿。一般来说，一个城市如果土地供应量充裕，且地价下降，表明政府的土地供给意愿较强，房子供应量也会随之上升，房价自然很难大涨。反之，倘若土地供应量有限，且地价居高不下，意味着政府的土地供给意愿较弱，房价大概率持续上升。 所以，大家在关注楼市的时候，不妨也看看这座城市的土地市场。 再说金融政策，对于楼市来说，金融政策主要是通过贷款规模和利率来影响市场的。我们都知道商业房贷利率基本是基准贷款利率上浮20%，也就是说房贷利率基本和LPR利率保持一致。
现在央行有一个工具叫LPR利率，全称是中国银行间同业拆借利率，它包括一年期LPR和五年期以上LPR。由于商业房贷基本都是浮动的，因此大家关心的房贷利率实际上是LPR利率，而不是基准利率。LPR利率由报价行自主报价，每个交易日公布一次，具有公开性和自主性等特点。 2019年11月，人民银行宣布改革完善LPR制度，将LPR作为各商业银行新发放贷款的主要参考利率。
这里需要注意两个问题，一个是LPR利率改为每月20日公布，另一个是2019年10月公布的LPR利率是参考上一年12月份的房贷利率加点的形式，即LPR利率=LPR利率（12月份）+加点值，这个点值是当年12月份房贷利率减去LPR利率所得的绝对值。
假设我们在2019年11月份买一套新房，商贷利率是LPR利率+点值，那这个加点值就是从2019年10月份到现在为止房贷利率的变化情况。比如，我们房贷是基准利率上浮20%，即商业房贷利率为基准利率×（1＋20%）。2019年10月，我们房贷的LPR利率就等于LPR利率＋（基准利率×（1＋20%))×0.9倍，以此类推。
通过查看LPR利率变化，我们就可以推断出按揭购房者潜在的房贷利率变化，进而判断房地产市场的走势。