中国的房价合理吗？
最近看到很多类似话题的文章，我来讲讲我的看法吧。 首先，我认为中国的房地产并不是金融属性为主导的，而是以消费属性为主导的。什么叫金融属性呢？它指的是房子作为资产的一种表现形式，这个表现形式和股票债券一样，可以被放贷者（银行）持有，用来发放贷款赚取利息。因此我们可以把“金融属性”理解为“可借贷属性”。而相反，住房这种商品具有极强的消费属性和投资属性。所谓消费属性就是人们为了居住而购买房产；所谓的投资属性是指人们通过房屋的投资/投机行为获取收益。
我们讨论我国的房价合不合理，主要从居民购房的支出情况来看。现在一谈到房价，大家总是以城市平均单价来计算，比如北京上海深圳这些大城市，房价收入比非常高，普通家庭根本无力承担。但我们仔细想想，这些城市的房地产究竟属于什么性质呢？我可以很明确的告诉大家，这些城市的房产大部分是供给本地中高收入群体的，真正面向“刚需”的房地产其实很少。在北京上海，很多人买一套房要付出自己几十年来的全部积蓄，甚至背后有一个家庭几代人的积累，你说这样的房地产能算是“刚需”的吗？在我看来，这些城市的房产绝大部分都是投资品，只是有些投资品带有很强的保值属性而已。
那么什么是刚需呢？在我看来，刚需代表着一种被迫的消费——你不得不因为居住的需求去购买房产，你的收入虽然不低，但是如果你不买房，你的钱放在手里也会贬值，因为你不得不支付高昂的房贷利率。在中国目前有相当一部分人处于这类群体的边缘，他们收入稳定但是不高，背负着巨大的生活成本和精神压力，房贷对他们的束缚非常大。
如果一个国家大量的普通民众背着高达百分之十几乃至超过二十的房贷利率苦苦支撑，那么这个国家的房产价格怎么可能合理呢？ 所以我说，中国的房地产根本不存在“泡沫”一说，有的只是高价与低价的区别罢了。那些动辄几百万上千万的豪宅有泡沫，因为这些房子的价格单靠需求支撑是绝对不可能出现的。但是对于那些5000一平方米的房子，我想说，中国的大部分城市，包括三四级小城市真的已经没有土地了，这些土地的附加值已经很低了，你把贷款贷过来，加上利润、税费等等，你已经没有多少利润了。如果说还有剩余的的话，那只有靠开发商的融资成本来补充了。
房价是房地产市场的核心问题，合理确定和动态维持房价合理水平是建立健康有序的房地产市场长效机制的关键。
合理房价的判断标准
基于经济学一般理论，可以得出房价合理水平的相关标准。
成本利润率与利息率之间存在一个相对稳定的关系。房价包含了成本和利润部分，而成本利润率中必然包含了利息率部分，同时利润部分也是房地产开发和其他投资得到的平均利润的体现，因此该比例实际上反映了房价中利润部分与成本部分之间的相对关系，体现了房价的成本水平，当成本利润率高于利息率时，意味着房价包含了较为可观的利润而不仅仅是成本，这时房价处于合理区间；当成本利润率低于利息率时，那么房价就过低，房地产开发无利可图。
租金回报率和利息率之间存在相对稳定的关系。考虑房租和房价之间的收入产出关系，而利息率是一定时期货币资本的使用价格，两者之间存在一个相对稳定的关系，国际普遍认为大于等于2倍左右是合理房价。当租金回报率高于利息率时，说明房租可以覆盖买房所需支出的贷款利息且还有部分结余，房价处于合理水平；当租金回报率低于利息率时，说明房租不足以支付贷款利息，房价就是不合理的。
房地产市场中的房价和居民收入之间存在一条增长的菲利普斯曲线。因为房价是收入的函数，两者之间必然存在线性关系，在长期中，房价和收入呈现同增同减的趋势，该曲线代表了房价收入比的变化关系。当房价收入比过高时，说明房价增长超过了收入增长，房价是不合理的；而当房价收入比过低时，说明收入增长超过了房价增长，房价就是偏低了，房地产市场得不到健康发展。
合理房价的国际比较
基于合理房价的判断标准，可以从成本利润率、租金回报率和房价收入比等多方面展开与国际主要经济体的比较，来综合判断我国房价的合理水平。此外，房地产属于一种区域性商品，在国际比较时，还要进一步与国外重点城市进行比较。
我国2017年的成本利润率是12.83%，不仅远小于2009-2011年的30%-50%，还低于发达国家如日本、德国和美国等，这说明中国房价中利润包含的越来越少，越来越倾向于成本，房价水平越来越合理。
我国近年来的利息率普遍在10%以下，而租金回报率除2009-2011年外都大于10%，而且与日本、德国和美国等国家相仿，说明我国大城市的房价长期来看处于合理水平。
我国从1998年-2017年，收入和房价都是增长的，长期来看是健康的，并且在国际比较方面与美国和德国相近；但与日本相比存在差距。但是，我国的房价在2017年增长速度为6.9%，显著高于可支配收入的7.3%，房价增长已经超过了收入增长，因此，从短期来看我国房价收入比和日本相比是偏低的。
结论与政策含义
从国家层面来看：长期来看，中国房价是合理的，短期来看居民收入的增长追不上房价的上涨，应该严格监控高房价的增长，特别是大城市里的高房价，使其增速低于甚至等于收入增长。
从城市群层面来看：核心城市房价要与外围城市房价联动调整，要使核心城市房价保持一个合理较低的增长水平，外围城市房价应保持一个中性的增长，与城市群内居民收入的增长速度相仿。
从政策制定角度来看，对于房价合理的城市群或城市，政府应以“保持合理增长”为主要政策目标，通过保障土地的合理供给来降低地价；对于存在房价过快增长风险的城市群或城市，政策更应以“限制过快增长”为主要政策目标，通过严格限制土地供给来控制房价不致过热。
