如何给行业进行估值？
从长期来看，房地产行业仍存在着较好的市场空间；短期而言，受调控加压、房贷收紧等影响，行业销售增速面临下行压力。同时集中度提升将促进行业经营效益分化，在估值上，给予龙头房企相对较高溢价。
市场空间：城镇化仍有空间，改善性需求逐步释放。
从需求角度考虑，城镇化进程推动购房需求增长。2015年我国城镇人口占比56%，仍低于68%的世界平均水平（发达国家普遍在80%以上），未来存在较大空间释放购房需求。我们选取美国及日本城镇化率发展路径，测算得到我国未来仍存在10-15年的城镇化快速发展期，若每年新增人口城镇化率按5%测算，则期间每年可释放约1200万人需求。此外，居民收入增长，推动品质、地段等需求提升，改善性需求逐步释放。
短期增速：下半年销售增速下行，明年有望企稳回升
上半年，在棚改政策退坡和调控加码背景下，房地产销售增速处于回落态势。但下半年在基数较低及购房需求提前释放等因素影响下，行业销售增速有望触底反弹。结合历史数据情况，我们判断行业增速在四季度将有明显回升。
中长期集中度提升：龙头房企抗风险能力较强。在政策调控下，龙头房企（万科、金地、保利、恒大等）资金储备优势将逐步体现，业绩释放及抗风险能力将更为凸显。