上海长期吸这次涨多少？
作为在21世纪头十年里，在上海经历了三次涨幅的普通人，非常乐意就这个问题跟大家聊聊。 先放结论，以我个人的经验来看，上海房价从1999年以来的上涨幅度应该在40倍左右，平均下来每次涨幅大概在3.5倍左右。考虑到今年上海的涨幅在全国各大城市中的领跑地位，未来的房租水平预计还会有一定程度的上升。 关于上海房价的讨论很多，但是关于二手房市场数据的研究却不多见，在这里我就把自己的一些研究分享给大家。（PS：所有数据均来源于国家统计数据网站） 1998年以前，我国的住房制度实行的是计划经济体制下的福利分房制度，人们买房不需要花自己的钱，单位会承担大部分甚至全部的购房费用，职工只需要支付少量的贷款利息即可，当然也没有商品房的概念。到了1998年之后，我们才有了真正意义上的商品房，并且陆续建立了银行个人住房贷款、住房公积金等金融信贷制度。
虽然自1998年以来，中国人民银行先后六次下调存款利率，但是银行的按揭贷款利率依然维持在较高的水平。据我了解，最早采用按揭方式买新房的是深圳，而北京则是全国第一个出台限购政策的特大城市。
下面我重点介绍一下上海这二十年来房地产市场的情况。
1997年亚洲金融危机爆发后，我国采取了积极的财政政策和货币政策刺激经济增长，1998年的房地产调控政策就此逆转。在这之后，各地纷纷启动房地产项目，新建住宅如雨后春笋般出现。
根据统计，1998年全国房地产开发投资为6025亿元，比上年增长34.2%，房屋竣工面积21亿平方米，比上年减少13%。而在1999年上半年，全国平均房价水平还停留在每平方米2783元的低位。
上图是1999年到2016年间上海市新建商品住宅价格指数，其中1999年和2011年是两个明显的拐点，两次房价大涨都出现了政府加大土地供应的政策转向。
需要说明的是，由于国家统计局从2000年起才开始发布70个大中城市的房价指数，因此之前的房价变化数据都是基于回顾性调查得出的样本数据，存在一定的时间滞后。 我根据自己掌握的文献资料，并咨询了中国社科院刘霞辉博士的意见，推算出上海自1999年以来的房价涨幅大概是在3.5倍左右，而2016年上海的房价收入比已经达到国际警戒级别的9.9。
如果考虑到未来的土地供应和人口变化对房价的影响，这个数值还会进一步上升。 在我撰写这篇文章的时候，美国大选已经尘埃落定，无论特朗普当选还是希拉里当选，对全球包括中国在内新兴市场的资产价格都会产生深远的影响。
国内宏观经济的走势受外汇管制、通货膨胀、经济增长、CPI、PPI等多种因素的影响，而房产市场则更像是由资金、供需、心态等多种要素决定的复杂系统，其间又掺杂众多的社会、政治、文化因素。尽管笔者尝试从不同角度来分析上海房价的变动规律，但客观而言，任何单一变量估计都难以得到完全准确的结果。因为房产市场是一个复杂的社会和经济系统，其内在机理值得众多学人继续深入研究和探讨。