如何融资棚改基金？
先放结论，在现有市场环境下，建议不采用PPP模式实施棚改项目。 如果一定要做，请参考以下内容。 前段时间，政府方和社会资本方围绕着“什么是PPP”展开了激烈的辩论，社会资本方认为PPP就是“准财政支出”、“只出不进”，政府方则认为PPP是“政府和社会资本合作”（注1），“既要出也要进”（注2）。双方相持不下，似乎要走到法庭上见分晓了。
其实，PPP到底是什么，取决于项目的性质和交易结构。如果项目本身属于准经营性或公益性项目，那么不管怎么设计交易结构，其经济本质都属于“政府向社会资本提供可收费的准公共产品”（注3）；相反，如果是经营性项目，不管是完全经营性强还是部分经营性弱，其经济本质都应该是“社会资本向政府收取投资回报”（注4）。从经济本质来看，无论怎么设计交易结构，其最终结果都会反映到项目本身的收益上。根据项目本身的盈利能力和收入构成，就可以判断这个项目究竟应该采用PPP模式，还是传统经营模式。
以棚户区住房改建设计为例.首先需要明确一点，棚户区改造的性质属于保障房范畴，其经济本质属于公益项目，这一点没有疑问吧？所以，只要确认了项目的公益性，就基本可以认定该项目只能采用PPP模式实施。其次，我们需要进一步分析，该项目的可收费性以及收费能否足够覆盖投融资成本并获取合理利润。
如果项目的改造部分能产生稳定的经营性现金流，并且能够覆盖债务的资金需求，那么毫无疑问应该采用PPP模式，这个没有什么争议吧？！需要提醒的是，这里所说的债务，不仅包括银行贷款等融资成本，而且包括但不限于融资的风险成本——因为项目本身属于准公共产品，其融资所受到的政策约束比较多，融资成本本来就比较高，再加上风险成本的溢价，其综合融资成本可能远大于社会平均融资成本。
如果说上述内容还有争论空间的话，那么下列内容就应该没有太大争议了吧？如果一个棚改项目，除了少量配套商业外，并不存在能够产生稳定现金流的经营性资产，或者虽然存在此类资产但是不足以覆盖债务资金需求(即不能通过经营性收入平衡PPP模式的财务风险)，那么就应该采用传统的建设—经营—转让（BOT）模式进行开发建设。
在这里，我们引入一个概念——“融投建（RFIP）”（注5），用来表示这类融资方式下投资人的投资、融资和建设行为。很明显，这种模式下的融资，本质上是社会资本通过金融机构贷款进行投资，然后由政府给予补偿(可以是现金补偿也可以是返还土地出让金）。
在具体运用中，还可以根据不同情况，对项目的交易结构进行调整以适应不同的项目特点和现实需求。比如，对于已经建成的区域，由于不存在土地出让金的问题，则可以改为政府无偿提供土地，银行贷给政府款项并由政府转付给社会资本方；对于尚未开工但又符合供地条件的项目地块，则可以通过招拍挂出让的方式由社会资本方取得土地使用权，然后再进行项目建设。