现投资商铺如何计算？
这个题目挺大的，我尽力答一下。 先说答案：一般说来，现在不适合买商铺。 但凡说现在这个时期适合抄底或者不适合买铺的，都是片面的。 实际上现在的情形是，一线城市和大多数二线城市不适合买商铺，而少数三线城市和部分县城则存在大量低价商铺（比同地段住宅价格还低的商铺）。 所以这个问题应该改为：在哪购买（购置）商铺算比较合适？
先来说说大背景 自2014年房地产调控政策不断发酵以来，全国各个城市房价开始普遍下跌，但商业地产却独树一帜，在2015年全年都保持涨势，这让投资者看到了希望——至少商业房产是有价值的，于是更多人加入置业行列。 据统计，2015年全国新开业的购物中心达369个，预计2016年上半年还将开盘70多个商场，增量巨大。
但是到了2016年下半年，风口突然转向。央行连续降息降准、货币宽松环境持续；消费降级来袭，一线城市的商业项目人流下降，二线及三四线城市的商业项目却迎来暴涨。 据中原地产统计显示，截至2017年4月，包括商业、办公等在内的非住宅物业成交8.3万套，较去年同期增长66%。其中，商业成交2.34万套，同比增长165%。
以北京为例，2016年开始商业成交套数连续15个月上涨，到2017年3月份达到历史新高，4月份虽然环比有所下跌，但依然高出去年最高值近30%。 不过，这些数据中包含了大量的写字楼和公寓产品，真正能体现商业投资价值的数据并不多。
再从资金成本来看，目前各类资产收益水平处于历史低位，但贷款利息相对固定，如果投资回报率低于利率，那么贷款买房或租赁房产将是不划算的交易。以北京为例，普通商品住宅的平均贷款利率是上浮20%左右，即房贷年化利率为5.88%，而商业二手房交易的平均溢价仅为3%-5%，部分商圈甚至不足3%，投资回报率基本符合按揭贷款的利率水平。 但是，如果将目光放到二三线的商业资产上，情况就大有不同了。 在重庆，总价20万的商铺每月租金约1500元，回报率高达7.5%，远超同地段住宅。在郑州，总价60万元的商铺月租金约3500元，回报率也高达5.83%。而在哈尔滨，相同总价的商铺则可达上述两地的3倍，月租金超过1万元，回报率更是接近3%！ 这意味着，在多数非热点城市甚至是三线城市，商业房产的投资回报率要远远高于住房。
最后说说个人看法 目前我国城镇化进程仍在继续，一二线城市及周边地区仍有大量人口涌入，消费力持续释放；而三四线城市人口虽然流出，但基数庞大，且收入增幅较快，消费能力并不低。从整体上看中国仍然是一个卖方市场，尤其是规模庞大的二三线城市居民对商业资产的购买能力和需求都不容忽视。
不过，随着资金的宽松环境和居民信贷的普遍提升，一二线城市的房价依然有上升空间，生活成本也会逐步提升。对于投资者来说，当前选择在哪里购置商铺确实是个难题。我个人认为，在不考虑流动性的情况下，优先购买核心地段的小面积商铺，其次再考虑郊区大型购物中心的铺面，至于位置偏远的商业综合体和纯沿街商铺，不是不能买，而是需要慎重。